约人民币1,637百万元备注1收购惠州商务中心区标志性高端购物商场“华贸天地”68%权益
把握惠州及大湾区的强大增长潜力
为单位持有人提供每单位12.9%备注2的分派递增，而不会造成拥有权摊薄
受惠于与具有丰富经验的中国商业房地产发展商及营运商Huamao Property的战略关系
香港2022年4月29日 /美通社/ -- 春泉产业信托（“春泉产业信托”，股份代号：1426）的管理人春泉资产管理有限公司（“管理人”）今日宣布，春泉产业信托同意以示意性代价约人民币1,637百万元备注1收购华贸天地的68%权益。本次收购的代价根据协定物业价值人民币2,442百万元计算，该协定物业价值较于估值日期之评估价值人民币2,691百万元折让约9.3%。
春泉资产管理有限公司行政总裁及执行董事梁国豪先生表示：“收购华贸天地完全符合春泉产业信托致力投资于有助提高收益率、产生收入及具备长远增长潜力房地产项目的策略。于收购完成后，春泉产业信托截至二零二一年十二月三十一日止年度的每个基金单位的备考分派将增加12.9%备注2。收购华贸天地后春泉产业信托的资产将拓展至大湾区，与现有的资产相辅相成，使物业组合更多元化，从而把握大湾区经济强劲增长及其对中国发展战略重要性所带来的增长潜力。本次收购是我们在增长路上迈出的重要一步，彰显了我们致力管理春泉产业信托，为单位持有人务求最佳利益并实现长期可持续回报的决心。”
“我们很高兴和Huamao Property成立合营企业，后者将保留目标公司32%权益，并与其资深管理团队合作。在他们的管理下，华贸天地于过去十年持续领先市场，在经济衰退中呈强大复原力。华贸天地拥有优越的地理位置和独特的市场定位，我们有信心华贸天地将继续引领惠州充满活力的零售业发展，并与大湾区整体一同增长。”
把握惠州及大湾区的强大增长潜力
惠州拥有丰富的自然、能源及旅游资源，总面积为11,347平方公里。惠州凭藉其优越地理位置及丰富资源，吸引不少优质企业到该市开设业务及投资。惠州承接不少从深圳及东莞外溢的产业转移，促进该市的经济及人口发展。
作为大湾区9+2城市之一，惠州的交通定位是成为大湾区的核心枢纽。近年来，城市轻轨、高铁及城市公共交通系统的快速发展，使交通得以不断完善。惠州是广东省唯一拥有九个高铁站的城市，连接江西-深圳、广州-汕头及厦门-深圳高铁。连接东莞及深圳的轻轨建设工程亦正迅速推进。随着大湾区综合交通网络的加强，惠州将在石化及能源产业发挥更重要的作用，同时推动能源及跨境电子商务的技术创新。
根据灼识谘询，惠州的居住人口达6.1百万人，于二零一六年至二零二一年期间增长率高于全国平均水平。随着惠州连接周边城市的交通网络日益完善、对非户籍人口的友好户籍政策以及优越的地理位置，惠州预计将会持续吸引人口流入。惠州的国内生产总值于二零二一年至二零二六年的预测复合年均增长率为7.3%；其消费品零售总值预计到二零二六年将达人民币2,980亿元，二零二一年至二零二六年的预测复合年均增长率为8.5%。
大湾区的经济及零售行业预计于未来五年会稳步发展。大湾区及惠州市的购物商场行业预计会因经济增长、持续的城市化进程、消费持续升级、零售设施扩张及政府持续支持而蓬勃发展。作为领先惠州市场的购物商场，预计惠州华贸天地将继续在市场上交出稳健的营运表现。
领先市场的购物商场，在经济衰退中呈强大复原力
华贸天地是惠州核心地段极具代表性的地标。根据灼识谘询，于二零二一年，华贸天地的商品总值在惠州购物商场中排名第一。于二零一八年至二零二一年期间，华贸天地的平均月租复合年均增长率约为7.8%，超越北京和上海等一线城市的零售物业增长率。
自开业以来，华贸天地的出租率维持高企。于二零二一年十二月三十一日，华贸天地拥有96.3%的高出租率，远超惠州购物商场于二零二一年约80%的平均出租率。另外，华贸天地约83.6%的可出租总面积以定额租金或定额租金/营业额租金中的较高者的条款出租，在经济低迷情况下提供合理的收入缓冲，并在经济好景的年份通过追踪租户的销售情况提供增长潜力。
位置优越，邻近公共交通
华贸天地位于惠州商务中心区江北区，定位优越，可吸引白领人士、中上阶层居民及青年学生等潜在客户群。华贸天地具有显著的交通优势，包括邻近惠州站、惠州平潭机场、国道入口及约20条直达公交线路，从而将其覆盖范围扩大至惠州以外的大湾区。
租户群体优质多元
华贸天地吸引了国内外一线品牌进驻，例如雅诗兰黛、兰蔻、Hugo Boss及BOSE，这些品牌在惠州市的购物商场中较为罕见。此外，华贸天地亦有引进必胜客、海底捞火锅等知名连锁餐饮品牌，以及休闲娱乐业态，如VR主题公园、影院、美容养生馆等，向消费者提供线上零售渠道无法代替的购物体验。
资深管理团队，拥有扎实的往期记录
华贸天地历来由华贸集团的员工管理，华贸集团在中国的商业及零售房地产领域拥有丰富经验，目标物业于过去10 年成功成为惠州的标志性地标，往绩骄人。于收购完成后，商业管理人及物业管理人的主要管理人员将从同一团队中挑选出来，以确保业务延续性并有效管理华贸天地的日常运作。
优化人流及租户组合的精准及经测试策略
华贸天地管理团队采取久经考验的策略以实现收入的稳定增加。管理团队根据最近期的市况及时对租赁的情况进行评估，在每年续约中替换约20%业绩不佳的租户。租赁期一般保持相对较短，以实现最大限度地优化灵活性，并支持续租时租金的持续增长。管理团队亦通过于租约到期前六个月开始与现有租户进行磋商，并争取最迟在租约到期前两个月完成磋商，以确保有足够的缓冲时间顺利更换新租户，从而保持高出租率。
收购事项能提升收益率
收购事项的示意性代价约为人民币1,637百万元备注1。管理人拟以下列方式支付代价：(a) 以现金支付人民币747 百万元；及(b) 由春泉产业信托（透过境内买方）承担更替应付款项人民币890百万元。春泉产业信托不需要通过发行新基金单位为收购事项集资，因此不会摊薄所有权。
凭藉债务融资的结构，于收购完成后，截至二零二一年十二月三十一日止年度的备考，春泉产业信托每个基金单位分派将由22.0港仙增加12.9%备注2至24.8港仙，为单位持有人提供收益递增，而不会造成拥有权摊薄。截至二零二一年十二月三十一日止年度，春泉产业信托的备考物业收益净额亦将由4.3%增至4.7%。紧随收购完成后，春泉产业信托备考资产负债比率预期将由30.0%（于二零二一年十二月三十一日）增至约36.3%，保持合理的财务杠杆水平，并低于房地产投资信托基金守则规定的上限50%。
丰富及扩大物业组合，同时降低风险敞口
按合并基准计备注3，收购事项将使春泉产业信托的物业组合价值增加约27%，是春泉产业信托在中国对零售物业资产以及在大湾区的首次投资。通过是次收购，春泉产业信托组合资产的构成及地点将多元发展，从而降低春泉产业信托所面临的集中风险以及其他与依赖现有物业所得收入有关的风险。
监管涵义
收购事项须经春泉产业信托独立单位持有人于股东特别大会上批准。鉴于新冠肺炎疫情状况及近期预防及控制疫情传播之建议，管理人将于股东特别大会上实施若干预防措施。有关详情，单位持有人敬请参阅春泉产业信托于二零二二年五月三日发布的通函“特别大会之特别安排”一节。
备注
是次收购的示意性代价约为人民币1,637百万元。欲了解更多详情，请参阅春泉产业信托于二零二二年五月三日向单位持有人发布的通函“收购事项之代价及付款条款”一节。
于收购完成后，根据春泉产业信托截至二零二一年十二月三十一日止年度之综合分派表，截至二零二一年十二月三十一日止年度的备考每个基金单位分派将由22.0港仙增加12.9%至24.8港仙，犹如收购事项于二零二一年一月一日完成且春泉产业信托持有以及营运目标物业68%权益至二零二一年十二月三十一日。
按非合并基准计，春泉产业信托于目标物业的68%权益将使春泉产业信托的物业组合价值相应增加约18%。
